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房地产企业信托融资

来源:职称阁分类:经济论文 时间:2019-04-24 11:08热度:

  这篇论文主要介绍的是房地产企业信托融资的内容,本文作者就是通过对房地产企业的相关内容做出详细的阐述与介绍,特推荐这篇优秀的文章供相关人士参考。

房地产企业信托融资

  关键词:房地产;企业;信托融资

  作为资金密集型行业,房地产业对资金的需要明显强于其他行业,因此房地产业的发展与我国银行贷款政策有着极为紧密的联系。这些年来,国内房价不断上涨,政府出于民生考虑,连续出台了一系列宏观调控政策来控制房价和国内金融市场。在此背景下,房地产企业必须通过寻找新的融资渠道来保证企业资金正常运转,虽然信托融资在我国发展的时间尚短,但是具有灵活和便捷的优点,而且正处于高速发展的阶段,可以作为房地产业融资的一个有力选择。

  一、我国房地产企业融资存在的问题

  房地产企业的资金需求量极大,在房地产开发的每个环节都需要大量资金的支撑,具有高投入、高风险和高收益的特点。因此,对于房地产企业来说,如何获得足够的资金成为企业资本运作的最关键问题。我国房地产企业融资主要可以分为内部融资和外部融资,内部融资是指企业自持资金的融通,外部融资是从企业外部的金融机构或资本市场筹集资金[1-2]。目前,银行信贷是我国房地产业的融资的主要形式,债券融资、外资融资、上市融资以及信托融资等融资方式的占比仍然较少。当前,国内金融市场还没有完成多元化融资体系的建立,我国房地产业融资手段可以说是较为单一,基本上是依靠商业银行体系来支持庞大的资金需求,其他融资方式的发展速度完全没有跟上房地产业的整体发展。我国房地产企业融资渠道过分依赖银行贷款是国内企业整体融资体制历史演变的结果,我国房地产企业与商业银行体系之间信贷的非理性关系也是导致这一状况的主要原因。一旦房地产业出现重大的资金风险,都是由商业银行体系来承担的,这种情况对我国房地产业的发展、我国金融体系的稳定以及国民经济的发展都是极为不利的。我国房地产企业融资渠道过分依赖银行贷款,导致银行信贷政策的变动极易对房地产业造成直接的影响,甚至于给房地产业带来巨大的资金风险。

  二、我国房地产企业信托融资分析

  房地产企业信托融资是目前房地产融资渠道的一种,是为了获得支持房地产开发和经营活动资金,而采取信托的方式进行的资金融通行为[3-4]。房地产信托投资资金的主要特点在于面向中小投资者、流动性强、市场价值的稳定性、高现金回报以及有助于抵御通货膨胀等。当前,我国正在积极发展房地产信托投资,这一举措不仅能够帮助完善我国房地产金融结构、推动我国房地产价格形成机制回归,还有利于增强房地产资金的流通。国内房地产信托业务主要是针对房地产的地产开发环节和房屋开发环节,房地产企业信托融资的主要操作模式可以分为以下四种,即信托贷款模式、股权信托模式、受益权信托模式以及财产型信托模式。在政府一系列宏观调控政策的冲击下,房地产企业正在不断寻找新的融资渠道来保证企业资金正常运转,直接导致了近年来我国房地产企业信托融资的飞速发展。然而,对于大多数房地产企业来说,还没有真正把信托融资当做企业的长期融资渠道,只是将它作为银行贷款的临时替代。我国房地产企业尚没有形成将信托融资发展为企业的稳定融资渠道的意识,因此,房地产企业的融资风险并没有得到实质性的解决,房地产企业信托融资的发展还存在着较多的障碍。

  三、我国房地产企业信托融资风险的主要控制方法

  现阶段,我国关于房地产信托融资的研究正处于不断加强和深化的阶段,房地产企业信托融资发展尚不成熟,还存在着以下几个主要的信托融资风险。我国房地产企业信托融资确少专业的管理人才。因为国内信托业起步较晚,我国房地产企业信托融资尚未形成专业的人才队伍。房地产信托基金的管理人员不仅要具备金融业、房地产业和商业运营等跨学科和跨领域的综合理论知识,还要有丰富的实际操作经验,但是国内信托融资管理人员的专业素养在理论和实践方面都尚待提高。我国房地产市场正处于高风险时期。经过近些年的房价持续上涨,我国房地产市场已经积累了很高的风险,在高风险下全面发展信托基金是不理智的,会对房地产信托市场产生难以预料的不良影响,甚至会影响到整个国内金融市场的稳定性。本文以某房地产开发企业为例,分析该房地产企业在开展信托融资活动过程中存在的具体风险,并针对其信托融资风险给出一些控制方法。该房地产企业有一房地产旧城改造项目,需要数十亿的开发资金,最终选择了信托融资来筹集这笔开发资金。该企业在信托融资过程中,信托资金以实股名债进入房地产开发项目,信托公司100%成立项目公司进行开发,该企业进行项目操盘,当项目实现正规现金流后由该公司回购信托公司股权,然后并表。在这一项目开发过程中,需要控制的风险主要在于两点:一、由于该企业与其所选的信托公司同属一个集团的下属企业,在合作过程中有关联交易之嫌,很可能给企业造成严重的经济损失和不必要的法律纠纷;二、在不违法违规的前提下,如何按照开发和销售进度有序地投入资金,同时又实现财务费用最小,确保项目利润最大化。关联交易会影响企业独立经营能力,导致各方利益失衡。因此,该企业应当坚持资产完整原则和业务独立原则,避免产生借助信托资产进行经营的依赖,减少与信托公司之间的交易。该企业可以完善关联交易定价机制,遵守市场价格确定原则,从而实现对公司利益的基本保证,判断公司间的关联交易是否属于不当关联交易以及是否给公司造成损失,交易价格是一个关键的判断标准。至于如何该企业还应当规范关联交易审批流程,降低不当关联交易几率,并且要强化外部监管措施,建立关联交易信息披露制度。该公司需要按照监管部门要求建立信息披露制度,在公司作出重大关联交易的决定后,按照公司信息披露的程序和方式,及时、完整、准确地向监管部门和社会大众披露,这样才能准确判断关联交易是否公平,价格是否公允、是否侵害了公司利益。针对如何按照开发、销售进度有序投入资金以及实现财务费用最小的问题,该房地产开发企业应该注意加强资金的集中管理,建立健全的资金管理制度,对资金进行系统的调控和严格的监控,避免因为资金管理不好带来的严重财务风险。企业的财务部应狠抓资金管理,执行回款通报制度,对应收账款责任到人,对于款项的支出,严格按照资金计划执行。该企业应该设立独立的资金预算管理团队,制定年度、季度和月度资金预算表,精确化每个人预算管理工作的内容和范围,加强资金使用的动态管理,以资金预算为标准形成指标考核机制,严格把关资金预算的调整或追加,从而提高企业资金利用率和确保项目利润的最大化。

  四、结论

  我国房地产业对资金的需要明显强于其他行业,房地产业的发展与我国银行贷款政策有着极为紧密的联系。这些年来,政府连续出台了一系列宏观调控政策来控制房价和国内金融市场,对房地产业发展带来了极大的冲击,房地产企业必须通过寻找新的融资渠道来保证企业资金正常运转。信托业是我国金融业的组成部分之一,信托融资在我国正处于高速发展的阶段,有利于促进我国金融业的多元化发展和促进我国房地产业的长期可持续发展。关于房地产信托融资的研究可以帮助房地产企业更好的实现企业融资,因此,本文通过研究我国房地产企业融资现有的问题,对房地产企业信托融资进行具体分析,并给出了关于我国房地产企业信托融资风险的主要控制方法。希望本文的研究结果能够为我国房地产企业信托融资提供一定的帮助。

  参考文献:

  [1]李慧慧.中小房地产开发企业融资渠道的合理化建议[J].中国市场,2018(27):80-81.

  [2]金巍.我国房地产信托融资模式创新研究[J].中国市场,2015(29):85-86.

  [3]刘腾蛟.房地产信托融资风险分析[D].河北金融学院,2017.

  [4]孙楠.我国房地产企业信托融资模式研究[D].北京交通大学,2016.

  作者:郑剑 单位:中铁五局集团置业有限公司

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文章名称:房地产企业信托融资

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