城市土地一级开发收益与风险平衡

来源：职称阁分类：农业论文时间：2019-12-06 14:02热度：

　　众所周知，无论是乡村的发展还是城市的发展，土地开发和利用都是一项非常重要的工作，因为这项工作的质量能够影响城市以及乡村的发展。相关人员最重要的一项工作就是将城市土地一级开发的收益和风险进行平衡，使开发商群体达到一个可以接受的状态。

城市土地一级开发收益与风险平衡

　　1基本概述及开发基本流程

　　1.1城市土地一级开发基本概述

　　所谓城市土地的一级开发，其实是一种非常复杂的工作流程，需要具有资格的政府或者拥有授权委托的企业，针对一定区域范围内的城市国有土地进行统一且有规划的操作，其中包括征地、拆迁、安置一级补偿，在进行完这些统一且有计划的操作之后，还要对建筑自身的市政配套设施进行补充和建设。在实际发展过程当中，城市土地的一级开发诸多流程是一定要按照计划来实施，否则，将对整个城市土地的开发过程产生非常大的阻碍，最终将会使计划日期一再拖后，对开发商投入的资金造成巨大的浪费。在城市土地的一级开发过程中，还会有相当多的风险和意外，需要相关工作人员进行研究和分析，将其中的风险和收益进行一定的平衡操作[1]。

　　1.2城市土地一级开发基本流程

　　在城市土地的一级开发过程当中，需要具有资格的政府或者拥有授权委托的企业做为开发商，因此，原土地所有者或者是使用者需要征得区县或者政府的同意之后，再向市国土局提出土地一级开发的申请，这是城市土地一级开发基本流程当中的第一步。在市国土局接收到申请之后，需要数个工作时间进行预审[2]，预审的项目比较多，因此需要数个工作日之后才能完成，这是城市土地一级开发基本流程的第二步。市国土局预审工作完成之后，市国土局需要根据开发项目的性质来决定相关的开发方案，其中包括开发地块的范围、土地总面积等。编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。通过上述联审会，确定城市土地进行一级开发的主体。

　　2城市土地一级开发收益和风险的比较

　　根据一定的调查和对相关资讯的研究，可以发现非常明显的一点，那就是城市土地的一级开发其实是一个非常良好的盈利性项目。在一般情况下，城市土地的一级开发包含两种基本模式，其中之一是把政府作为唯一的投资主体，无论是收益还是所谓的风险，都由政府部门单独承担，另外一种就是由一级开发企业来完成投资，并且在后期要分享一定比例的土地增值收益，也就是说，无论是收益还是风险，需要一级开发企业独自承担。下面对这两种模式进行详尽的分析，并将城市土地一级开发过程中的收益和风险进行对比。

　　2.1政府完全投资模式

　　国家政府部门的完全投资模式，最重要的一项工作内容就是衡量城市土地一级开发当中的风险，为了实现这一点，相关工作人员可以从项目数据的敏感性入手。所谓项目数据的敏感性，其实就是数据的变化程度。为了得到政府完全投资模式中的敏感性，需要对项目的一些原始数据进行改变，这样就能够测得实际的开发过程中，政府完全投资的敏感性了。通过对相关文献中的数据进行了解之后可以发现，项目对于土地让价以及土地基本开发成本这两项原始数据是比较敏感的，因此我们就能够得出实际的结论。如果在实际的城市土地一级开发当中由政府进行完全投资的话，政府虽然能够得到整个项目地的全部收益，但是如果相关政策以及土地市场进行了一定的改变，其面临的风险也是非常之大的[3]。

　　2.2企业完全投资模式

　　为了方便将两种投资模式进行比较，我们假定，两种投资模式当中的贷款数额、时间以及期限都是一样的，并且在企业完全投资模式当中也对其数据的敏感性进行调查。根据对相关文献的数据进行了解之后就能知晓，企业完全投资模式当中的数据敏感性也是比较大的，而且要大于政府完全投资模式，但是这种情况也恰恰说明，投资的企业相比于政府部门来说对收益更加需要，就是说其成本的约束和追求利润的原始动力是远远大于政府部门的。将两种投资模式中的风险和收益进行比较之后，其实就能发现非常重要的一点，二者在项目的某些数据当中，其敏感性都是比较大的，但是企业在这些数据当中的敏感性是要大于政府部门的，因此，在实际的城市土地一级开发工作当中，如果政府和企业进行良好的合作，既能得到充足的经济利益，也能够将土地一级开发任务完成质量良好，所以，二者之间的紧密合作才是最为可行的一种城市土地一级开发方式。

　　3城市土地一级开发的相关收益研究

　　3.1获取自身利益

　　在实际城市土地开发的过程中，无论是由政府完全投资进行开发，还是由企业完全投资进行开发，其实都能从项目自身获取一定的利益，但是如何获取利益以及获取利益的程度，取决于开发过程中如何地去控制成本费用。在实际的城市土地一级开发过程中，对于开发成本的控制是比较难以进行的一项工作，并且在实际的开发过程中，还会伴随着诸多未知风险，而将未知的困难险阻顺利解决，就需要从成本中获取一部分。因此，需要开发商具有较强的沟通能力和协调能力，加强与相关居民沟通的同时，还要确保成本使用最低化，达到一种始终共赢的状态当中[4]。

　　3.2获取土地增值收益

　　根据相关民生新闻调查，就能清晰地了解到，我国的土地价值其实一直处于一种稳步增长的趋势中，因此无论是企业还是政府部门，如果进行了城市土地一级开发的项目，获取一定的土地增值收益是必然的。而且，如果想要追求更高的土地增值收益，企业还可以和政府部门相互配合，将城市土地的一级开发进行创新和改革，这样就能使土地的价值一增再增，最终使得土地的增值收益最大化。例如，在实际开发过程当中，就可以为开发地提供一些公众配套设施，还可以进行园林的规划和环境的投资，其中的公众设施包括停车场以及地下商城等。

　　4城市土地一级开发的相关风险研究

　　4.1编制规划设计风险

　　在实际的城市土地一级开发过程当中，最常见的一种风险类型就是编制规划设计风险。对于一级开发的相关项目，编制规划设计风险体现在其中的控制性，如果这种控制性能够完美实现，其对于之后的城市土地二级开发和深度开发工作都是大有裨益的，但是通过实际调查就能发现，我国目前为止的城市土地一级开发项目并不能实现这一点，并且其中的编制规划设计风险往往会影响到后续工作的进行。

　　4.2土地报征以及转用风险

　　根据城市土地规划的相关准则，政府部门在实际工作过程中会采用直接审批的方式来征收城市边缘地区的土地，就是说，在这一过程过后，就使集体土地拥有了国有土地的相关属性，相当于在本质上改变了城市土地的性质。但是在一级开发的过程当中，会出现一些用地指标不合理以及报征批文进展缓慢的问题，这一问题的出现使得城市土地进行一级开发项目的时候出现土地报征以及专用的风险。这一风险严重影响了城土地进行一级开发的进度，而在这项工作当中，最重要的就是进度和进展，这一过程进行得顺利与否，往往直接影响着整个开发过程的进行，而这种情况轻则产生一定的成本损失，重则导致整个项目出现停滞的情况[5]。

　　4.3安置与拆迁补偿风险

　　近年来，通过实际调查和对民生新闻的了解，安置与拆迁似乎一直以来都是居民和开发商之间的矛盾。一般情况下，被拆迁的住户都是由政府部门来进行调解并且进行补偿的，但是这种补偿的金额往往是比较巨大的，在各种情况之下，开发商也很难掌握其中的主动权，而一旦这项工作中的主动权不能掌握，就会相应的具有安置与拆迁补偿的风险，这一风险对于居民和开发商的影响都是十分巨大的，甚至会使一级开发项目功亏一篑。综上所述，城市土地的一级开发作为一种比较重大的项目类型，需要对其中的风险以及收益进行平衡研究，而且这一项目当中的风险往往是难以消除的，在未来的发展过程中，需要相关工作人员不断地对其进行优化和完善，以创造出更大的经济效益。

　　参考文献：

　　[1]徐青.城市土地一级开发的收益与风险平衡研究[J].中国土地科学，2009，23(1)：14-18.

　　[2]田茜.CID地区土地一级开发资金平衡问题研究[D].北京交通大学，2016.

　　[3]杨冰.调控背景下房地产行业区域开发决策分析研究——以梅溪湖项目为例[D].中国人民大学，2011.

　　[4]于航.中建地产房地产开发投资管理研究[D].中国人民大学，2011.

　　[5]唐在富.中国土地财政转型研究[D].中国社会科学院，2012.

　　作者：孙蕾单位：河南工程学院

文章名称：城市土地一级开发收益与风险平衡

文章地址：http://www.zhichengg.com/nylw/14450.html

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