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五星级酒店装修改造工程监理工作

来源:职称阁分类:建筑论文 时间:2019-09-25 10:26热度:

  五星级酒店装修改造的标准要求很高,尤其是在酒店不停业的状态下进行装修改造。阐述如何减少酒店管理工作与装修改造施工管理工作的相互影响,并提出了相应的措施。为实现酒店改造的目标,针对施工过程中酒店装修改造的难点和重点,总结了做好装修改造的监理工作要点。希望能为同样或类似的改造、装修工程提供一些监理工作经验。

五星级酒店装修改造工程监理工作

  关键词:五星级酒店;装修改造;边运营边改造;监理工作

  随着我国市场经济的发展和人们物质文化水平的提高,十几年或更早以前的高档酒店装修风格已经不能满足顾客的需求,为了招揽生意,越来越多的酒店尤其是连锁酒店实施装修改造,以提升酒店的品质。可以预计,在不久的将来,各地高档酒店将迎来一个装修改造的高峰,这将给建筑行业带来很多机遇。笔者有幸参与了上海万豪虹桥大酒店装修改造项目,工程采用部分楼层运营、部分楼层改造的方法,虽然降低了酒店入住率,但确保了酒店的持续经营。本文以万豪酒店装修改造工程为例,总结归纳了一些针对五星级酒店装修改造工程的监理工作重点和要点。

  1工程概况

  上海万豪虹桥大酒店(以下简称“万豪酒店”)位于虹桥路2270号,于1997年建成并投入运营。本装修改造工程采用边运营、边改造的方式,改造范围包括1层大堂冠军吧和客房层的精装修;改造总建筑面积约15294m2,其中1层大堂冠军吧改造面积约320m2,客房层改造建筑面积约14974m2;客房层位于酒店的4层至8层,包括320间客房、客房阳台、电梯厅、电梯轿厢、走道等。酒店的使用功能主要为酒店商务、餐饮和住宿。本项工程分为两阶段施工:第一阶段为7层~8层改造,4层至5层继续运营;第二阶段为7层~8层进行运营,4层至6层进行改造。监理工作的范围是施工图范围内的包括拆除工程、装饰装修工程、机电安装工程等的全部监理工作。

  2现状分析与实施难点

  原建筑建造于20世纪90年代,为8层框架结构;原建筑基础资料不全或遗失。将第8层的行政酒廊改造成客房,需要增加空调,冷、热水管,给排水管等管道,需要在卫生间和管弄井部位楼面进行开孔。在拆除原装修层之前,需要进行现场考察,为后续的深化设计采集数据。6层~8层先进行拆除作业,然后7层~8层进行装饰改造,6层为隔离层以减少7层~8层装修改造对运营层4层~5层的影响;7层~8层改造完成,经政府部门验收合格,达到运营条件后进行运营,然后对4层~6层进行改造。酒店在边改造施工、边运营的情况下,施工区域和运营区域的消防系统的保护和管理工作难度陡增。一方面,要确保运营楼层的消防系统正常运行;另一方面,在施工过程中要对改造楼层的消防系统进行保护,定期做好施工区域消防系统的维护和检查工作。

  3监理工作要点

  3.1拆除工程

  本工程拆除工作包括拆除原吊顶、卫生间隔墙、部分机电管道和管线。不仅拆除工作复杂,还要做好对建筑结构的保护。拆除噪声对运营楼层影响较大,施工单位应编制专项方案报监理审核,在拆除工程中监理要做好以下工作。(1)要求施工单位应在酒店规定的时间和范围内进行拆除作业,拆除过程中应尽量减少噪声和扬尘,拆除的建筑垃圾应装袋运输,并减少运输过程中扬尘对环境的影响;若酒店有重大活动,则要积极与酒店运营部门沟通,并及时通知施工单位,施工单位应配合酒店对拆除作业部位做出相应的调整。(2)加强对拆除作业的监督管理。按照酒店规定,拆除的建筑垃圾对外运输时间为晚上18:00~22:00,若只在这个时间段运输拆除垃圾,势必会影响整个拆除进度,从而造成总工期延误。经与酒店协商,酒店同意施工单位在酒店室外、对运营影响最小的区域搭设一个封闭垃圾临时堆放库房,白天将拆除的垃圾装袋,利用酒店允许施工的垂直货运电梯,及时将垃圾运输到该库房内,从而保证了施工进度。施工单位应在酒店规定的时间段将室外垃圾房的垃圾及时清运完成,避免垃圾堆放过多给酒店的运营造成不利的影响。(3)要求施工单位在拆除作业前应按照设计图纸对现场拆除范围做好标记,给拆除工人做好安全技术交底工作。尤其是卫生间墙体和管道井墙体的拆除,督促施工管理人员告知拆除工人对拆除区域和非拆除区域交接部位应实施保护性拆除,不能破坏梁、柱及楼板等主体结构。在拆除过程中,要求施工管理人员加强检查,监理则要积极开展监督检查工作。(4)要求施工单位在拆除作业前,必须切断拆除部位的电源、水源和气源,排尽原消防管道中的消防用水,关闭空调冷热水阀门,保护原建筑保留的管道(如:空调冷热水管、生活冷热水立管等)、消防烟感器等设施。要求施工单位在拆除过程中,对故意破坏或擅自拆除原建筑保留管道的人员进行严厉处罚;对因施工误操作而产生的消防误报警,要及时与酒店安保部取得联系,将其消除。要求施工单位在尽最大可能避免施工对酒店运营造成影响的同时,加强对施工人员的管理和教育。(5)按照工程规划,要求施工单位对客房卫生间的排水、排污立管按层逐一进行更换。在拆除过程中,建筑垃圾易从管道井孔洞掉落,造成下部立管堵塞;在铸铁管切割过程中,火花易掉落到下一层的管道保温棉等易燃物品上而引起火灾事故。因此,要求施工单位在原管道切割完成后,立即对管道下口进行临时封堵,尤其是在4层管道的拆除中要做好对3夹层管口的防护工作,并确保更换的新管连接严密。施工单位在管道切割过程中,下层管弄井用防火布临时封闭,且派专人看护;每一层拆除完成后,要检查垃圾,清除易燃物品,确保火源全部熄灭,完工后及时清运垃圾。(6)督促施工单位在卫生间管道拆除后,及时封堵暴露的孔洞;竖向管道拆除后,及时封堵管道井内孔洞,避免拆除的废料掉入孔内,尤其要严格把控下部运营楼层,避免对运营造成影响。

  3.2消防工程

  (1)酒店的火灾报警系统应隔离施工区域7层~8层,其他楼层正常运行。7层~8层火灾报警施工前,施工单位应先联系本项目物业管理单位的工程部,了解施工区域所在单体的火灾报警现有情况以及原始点位及回路分布资料,在掌握施工现场现有情况并确认火灾报警主机处于正常运行状态后,应在物业管理单位的协助下由专业报警施工人员将7层~8层所属回路从弱电井的火灾报警楼层接线端子箱总线上断开,以保证7层~8层火灾报警的施工不会引起其他楼层报警设备或主机的线路故障,即保证其他楼层区域的火灾探测处于正常巡检状态。(2)酒店的室内消火栓系统含施工区域应完全处于正常运行状态。施工单位应在施工前对7层~8层装修区域所在单体的消火栓系统进行检查,检查消火栓泵是否处于正常运行状态,检查消防泵房的消火栓管网压力以及施工所在单体的屋顶试验消火栓的压力值是否处于正常范围内,确认无误后方可施工,施工中如遇消火栓需要移位或改动,应当逐个进行施工,施工时关闭消火栓对应的阀门,保证除改动的消火栓以外其他消火栓均处于正常工作状态,并且要求改动的消火栓不得超过1个,以保证整个单体的消火栓系统始终处于正常工作状态,使火灾危险始终处于受控状态。(3)酒店的喷淋系统应隔离施工区域7层~8层,其他楼层保持正常运行。施工单位应在施工前对7层~8层装修区域所在单体的喷淋系统进行检查,检查喷淋泵是否处于正常运行状态,检查消防泵房的喷淋管网压力以及施工所在单体每层房的末端试水装置压力值是否处于正常范围内,确认无误后方可施工。喷淋系统施工应当采取逐层施工的方式,施工时须关闭施工层面的喷淋总管上的总信号蝶阀,以使施工层面的喷淋系统与其他区域隔离,保证其他区域的喷淋系统压力值始终处于正常状态。施工完毕并且完成管道试压后,应立即打开本层的总信号蝶阀,恢复该楼层的喷淋系统正常供水,然后再进行另一层的喷淋系统施工。以上措施都是为了确保施工所在楼层的喷淋系统能在最短时间内恢复正常工作状态,使火灾危险始终处于受控状态。(4)机械排烟应在施工区域7层~8层采取设备保护措施,其他楼层保持正常运行。本次施工没有改变走道及房间的格局,因此机械排烟系统仍然沿用原有设施,施工时只需对施工区域现有排烟口进行成品保护。施工完毕后物业单位应对机械排烟系统的风机、风阀以及风口安排一次例行保养检查,以保证排烟系统的正常运行。(5)酒店内所有消防疏散楼梯均未发生改变,并保证畅通。本次施工没有改变疏散走道及疏散楼梯的格局,因此疏散距离和疏散宽度均能满足使用条件,施工前和施工中均应保持疏散走道和疏散楼梯的畅通,不得在疏散走道和疏散楼梯内堆放杂物,保持疏散走道和疏散楼梯的防火门始终处于常闭状态;安排专职安全员对疏散走道和疏散楼梯的通畅情况进行动态实时巡逻监管,以保证疏散走道和疏散楼梯的畅通。施工区域设立标识牌,起到引导疏散作用;施工垃圾做到落手清,当天的施工垃圾当天清理并集中堆放。(6)施工区域的管道电线井与营业区域防火封堵进行分隔。施工单位应在施工前对施工区域的垂直管道、电线电缆桥架等穿楼板的位置进行防火封堵检查。对于没有进行防火封堵或者防火封堵不到位的穿楼板孔洞、间隙,不论是否属于本次施工范围,都要采用防火泥封堵严实,形状应规则;对于本次施工需要穿楼板放线放管的情况,应在破坏防火泥封堵的施工期间安排专职安全人员对施工管道、电缆穿越的楼层区域进行24h巡查,并要求在最短的时间内完成施工并重新修复防火封堵,以防高层火灾时的烟囱效应。(7)施工区域的电梯与营业区域的电梯分别独立区分运行。仅将两部内部工作人员使用的货梯作为施工用电梯,其他营业区的电梯均设置为不经停7层和8层施工区域,营业区的电梯在7层和8层的电梯外门均处于常闭自锁状态,以阻断火灾危险。(8)巡查施工区域疏散通道和疏散楼梯的应急照明设施,若有损坏,须立即修复;若照度不足,应增设应急照明灯具。施工单位应对施工区域的疏散通道和疏散楼梯的应急照明系统进行检查,对损坏、缺失的情况进行统计,安排电气施工人员对施工区域的应急照明进行及时修复和增补;在施工过程中实时监管,对施工过程中损坏的应急照明灯具及时进行修补,以降低逃生时摔倒和踩踏的风险。

  3.3装修改造事前控制

  3.3.1现场排查改建项目的现场前期排摸工作是事先控制的重点。开工准备工作必须充分了解原有状况,包括结构情况、设施设备、区域环境、约束条件、标高测量等,形成书面记录并组织召开专题会进行协调处理。(1)检查质量问题。拆除完成后,对现场进行仔细排查,检查原结构暴露的质量问题,查找部位,分析原因,随后开展修补工作。常见的质量问题有:外墙渗漏导致外墙渗漏、墙纸发霉,屋面渗漏导致楼内顶部渗漏,楼板局部露筋或开孔,空调水、生活水阀门老化失灵,等等。(2)复核结构与标高。装修改造前,须核实现场结构与标高是否与设计图一致,设计意图是否有出入。需要注意的地方有:吊顶结构暗梁和新吊顶造型,门的标高是否碰梁底,新门过梁标高是否有出入,是否要采取加固措施,等等。(3)分清合同界面。装修改造前,须划分好施工区与非施工区,确认工作内容,制定部分保留区域的保护措施和特殊区域(如总统套房)的防护方案,协调好客梯与大厅的装饰风格。3.3.2施工深化设计管理设计图质量是改建项目的关键。拆除工程完工后,经现场测量,若发现实测数据与设计图存在差异,监理单位和施工单位须及时与设计单位沟通,明确做法,划分界面区域,同步开展施工深化设计工作。本项目未采用设计施工一体化,总包配备专职的深化设计人员与设计单位对接。总包设计的职责包括:深化现场细部节点与工厂化加工;与设计单位沟通协调,每周定期召集各方召开设计现场碰头会,及时讨论设计和变更上的问题。监理注重在深化加工图方面提供设计方案,并对可建造性进行论证,力求提前发现存在的设计缺陷;对煤气改道、暗梁结构、加固楼板洞口等现场施工的深化设计方案,提出合理化建议。

  3.4监理协调

  本项目参建单位多,建设单位有紫竹工程中心和酒店运营管理部门,酒店运营管理部门涉及酒店工程部、防损部、房务部和万豪顾问;主要材料和设备供应商都是由建设单位指定,包括艺术品、标牌、家具、窗帘、电视机、门锁、监控、电话、移动通信、有线电视、网络覆盖、电梯等。因此,监理开展协调工作,不仅涉及的单位众多,而且工作量巨大。3.4.1与建设单位及酒店运营管理部门的协调监理要与紫竹工程中心、酒店运营以及物业管理公司及时沟通,主动与酒店运营部门包括工程、防损、客房、IT部接洽,建立每周的沟通联席例会。鉴于万豪酒店以电子邮件作为主要联系方式,监理建立了统一的邮件收发系统,并安排专人负责联系与确认各项事宜。协调处理内容包括:降低客人投诉;控制施工噪声,酒店若有重要会议安排,则要求施工单位局部暂停噪声施工作业;负责施工临时围护的美观设计,如行政酒廊、大堂分隔栏等;规划好借用酒店营业用电梯的时间,最大限度地降低对酒店正常运营的影响;等等。3.4.2与设计单位的协调为了使设计要求全面达标,必须实施深化设计,以满足各顾问单位包括灯光、万豪酒店(TK)、声学、电气等提出的要求。在施工前期,必须对各项方案进行确认,例如:涉及产品的,要进行样品确认,如灯具、艺术品等;涉及样板间施工的,先要核实各顾问单位的要求,然后配合相关检查与验收,必要时还须拟定整改措施。3.4.3与供应商及总包、分包单位的协调监理组织召开每周的总包与供应商协调例会,确定如何协调好前期基础工作。例如:艺术品、电视机支架等要想安装牢固,则必须将总包装饰基层考虑进去;材料的进场时间和材料的运输与堆放,都要事先沟通好,然后制定方案;为配合搭接流水作业,应制定产品保护方案,尤其对材料堆放做出规定,如木饰面工厂化加工后运输与防护工作要到位,以免增大维修量;考察大理石原料厂,对大理石材料的品质和加工过程进行确认。

  4问题分析与处理方法

  本项目根据不同房型选出6个样板房间,先行进行装修改造,完工后经监理和业主检验,主要存在以下问题。(1)7层卫生间淋浴坐凳钢管与管弄井连接部位的空隙比较大,未进行封堵,防水涂料未做好,石膏板收头部位防水处理未做好。(2)房间床背板软包拼接处存在明显褶皱;现场大西洋灰石材与业主、监理、大华原石材厂确认的大板存在明显差异;装饰面未贴皮。(3)不锈钢饰面、木饰面、大理石、玻璃拼接处未施打硅胶。(4)全数房间的大理石台面有磨损,须修补。(5)电视机后面板未安装完成。(6)床背板软包边缘不平,有细微褶皱。(7)墙纸与踢脚线相交处存在卷边。(8)不锈钢饰面拼接处仍存在快口,须做磨平处理。(9)卫生间玻璃存在一些划痕,须修补。(10)卫生间台盆下大理石爆边。(11)水槽与台盆大理石未打硅胶。(12)床头灯处灯带电线外露。(13)走道油漆局部不平整。(14)墙面铺贴墙纸存在气泡现象。(15)阅读灯方向需要调整。(16)个别之前修补打硅胶处出现断裂。(17)卫生间移门转角不平直,须用油漆修补。(18)走道移门限位未调好,阻挡了箱子启闭。(19)水槽塞与其控制排水流量装置失效。(20)卫生间移门顶部门框木饰面未安装。(21)客房侧喷淋方向不正。(22)卫生间台盆上排风口未安装。这些问题的客观原因是工序繁多,施工人员在有些方面做得不够好;主观原因是施工管理人员跟不上,或认为是质量通病而未引起重视。此外,对甲供产品认识不清,以为只要照单全收,出现问题是甲方和供货商之间的事情。对此,监理在初步验收时,与甲方、施工单位一起逐一检查并做好标记,发放整改通知单,责令施工单位限期整改后复查。

  5结语

  本装修改造项目在业主、监理、施工单位、物业单位的积极配合下,安全、平稳地完成了预先制定的工程目标,监理充分地发挥了协调、技术、安全管理的作用,虽然工序繁多且交叉,但是没有留下未曾察看的“死角”。本文结合工程实际情况,对项目实施过程中遇到的一些问题和难点加以梳理总结,希望能为同样或类似的改造、装修工程提供一些监理工作经验。

  作者:柳玉春 单位:上海建科工程咨询有限公司

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文章名称:五星级酒店装修改造工程监理工作

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