房地产企业投资风险与相关防范

来源：职称阁分类：建筑论文时间：2018-12-07 11:28热度：

　　这篇论文主要介绍的是房地产企业投资风险与相关防范的内容，本文作者就是通过对房地产投资风险的防范内容做出详细的阐述与介绍，特推荐这篇优秀的文章供相关人士参考。

房地产企业投资风险与相关防范

　　关键词：房地产企业;投资;风险;防范对策

　　房地产投资风险指的是在房地产投资过程中出现投资损失以及不利结果的可能性，这种可能性包含未达到预期收益或者已经投入的资本损失等。当前我国加大了对基础设施建设的支持力度，房地产行业则成为了得到大力支持的产业。而我国现在，房地产企业的数量上万家，不少企业都是中小型，规模小，只重视盈利忽视风险的管理。导致其面临着很多风险因素。为了更有效地规避风险，必须要采取相关的措施来控制风险。房地产行业当前在投资中的问题有盲目建设，投资额度高，周期长等问题。对于当前的问题，必须要给予理论先导。

　　一、房地产企业开展投资风险控制的积极价值探讨

　　每个项目都存在不同程度的风险，房地产行业也在其中。项目包含了很多不同的环节，风险当然也都隐藏在这些环节里。不管是在投资、规划、获取土地、施工以及后期运营阶段等都会出现不同不可预知的事件。风险主要是受到相关不确定因素的影响，从而带来损失的可能性。对于风险的客观事实，我们只能够对其进行估算，会不会在实际项目当中出现也不确定。

　　(一)风险控制对于房地产企业的价值

　　企业最核心的目标就是经济效益最大化，而对于房地产开发企业来说。经营的关键指标就是盈利，实现最大利润。但管理者必须要明白，不管是那种投资都存在一定的风险。如果企业想要在房地产行业当中投资，需要提前考虑风险，也需要采取有效地手段来预防风险。如果事先不做好预估准备，一味地认为房地产项目好而盲目跟风，对于风险的认识不足，若发生风险，很容易导致其陷入绝境。也有很多小型没有经验的企业就因为认识不够，导致投资不当，最后面临严重损失。

　　(二)风险控制对于整个行业的价值

　　在城市建设当中，房地产开发很重要。当前我国实行了城市化政策，需要提供大量的保障措施跟进。还需要制定科学合理的开发规划，这样才可以解决在经济发展当中所带来的相关城市病，如环保、房价高等问题，也能促进公共基础设施的不断完善，调动与其相关产业的发展。怎样才可以推动房地产行业的健康发展，需要看总体规划是否合理，施工过程是否高效，后期销售是否理性，各个阶段的风险管控措施是否到位等。而在这么多需要考虑的内容当中，风险管理又是其中的重点。所有规划和设计也都是需要在风险管控下完成的。

　　(三)对于经济社会的价值

　　在开发房地产之前，必须要考虑好供求关系，这对于房价、成本计算以及开发时间和房屋的数量等起到了重要的价值，也可以促进房地产行业的发展。可以促进城市的建设，在规划当中，还需要控制风险来让规划变得更具有可行性。

　　二、房地产投资风险防范对策分析

　　(一)市场风险防范具体对策分析

　　(1)在投资前准确预测。对于房地产投资策略的形成，必须要明确希望得到怎样的结果，还需要决定在现实条件下能够得到什么。想要解决这两个方面的问题，必须要完成市场的相关预测。先需要确定投资对象，再采用一切的方式来得到相关的信息资料，对项目可能会取得的费用和收益进行准确的预测。(2)帮助投资开发周期的缩短。如果投资的周期比较长，会受到更多可变因素的影响，也会导致投资风险的扩大。如果社会经济条件发生了变化，也会引起市场环境的波动，收益难以确定，投资商的费用也比较难确定，必须要采取相关的惩罚措施，尽可能地缩短开发周期，降低市场风险的发生率。借助于签约固定风险可以签订相关的合约，对某些易变的影响因素进行固定，减少风险。比如想要固定利率，就可以和银行签订合约。也可以和建筑商签订合同，对概预算进行固定。这些合同的签订会从某种程度上帮助减少风险。签约的好处大于未签约，其付出的代价也高于未签约。房地产公司必须要权衡这其中的利害关系。对于规模庞大的项目，可以尽可能地得到金融、保险以及政府等相关支持，或者和保险公司构建合作关系，将一些灾害带来的风险转移到保险公司。

　　(二)个别风险防范

　　第一，采用组合投资方法。也被称作是多样化投资，分为两种不同的情况。第一种就是将资金有选择性地放到多个项目上，降低未来风险。比如安居工程就是当前十分热门的项目类型，就可以将资金放在这类项目上。另一种方式是按照所投资项目资金的情况，将资金按照不同的比例投放在房地产、股票债券、银行存款安全性高、房地产投资可以获得良好的收益。想要确保投资具备流动性、收益性以及安全性等，必须要开展相关的投资组合，对资金的流量以及流向等进行合理安排。第二，对于某项风险比较高的项目可以放弃或者终止。在房地产投资决策阶段，开发商会对项目的可行性进行研究，对可能出现的风险进行更好的识别和衡量。还需要考察存在高风险项目开发的位置、时间段以及物业类型。在前期阶段，还需要对地块的社会性质、自然属性以及相关部门对于土地的使用要求等进行调查和分析[3]。对于那些已经发现不合格的土地，必须要立刻结束开发活动，避免在后期出现更大的损失。在实际施工建设的过程中，如果遇到对自身安全产生极大的威胁因素，而且对企业的正常生存与经营也带来了极大的考验。同时没有办法在短时间内来转移和分散风险时，也不排除采用终止项目来规避风险，避免造成更严重的影响。第三，对房地产投资活动的方法、地点或者性质等进行改变。在投资开发决策阶段，开发商会通过开展相关的可行性研究明确在某块地上建设住宅的可行性、建设商业写字楼的风险等，如果发现建设住宅的前景更好，那么在明确建设不同项目的风险大小之后，就可以直接从开发的性质来有效避免建设商(2)严格控制城投公司数量。各地省级城投公司不超过2家，地级市城投公司、县(县级市)城投公司不超过1家。

　　(二)、清理并分类处理城投公司存量债务

　　(1)政府性债务：2014年年底以前，城投公司存量债务，一是纳入地方债务系统存量债务，通过政府债券置换等方式处置，由当地财政负责还本付息;二是未纳入地方债务系统定向债务置换存量债务，由城投公司负责做好续贷、还贷工作，财政负责兜底。(2)公益性项目债务：2014年底以后，城投公司通过政府购买服务、PPP项目、发行城投债等形式为政府公益性项目的举债，由城投公司负责做好续贷、还贷工作，政府履行配置资产、授予特许经营权、支付政府购买服务及财政补贴资金等责任。(3)自营项目债务：城投公司自营项目债务本息由城投公司负责偿还，政府有关部门和有关单位要加强监控。

　　(三)加强对城投公司重大融资行为监管和考核

　　(1)强化地方政府对城投公司债务监管。国家财政部或国家发改委要建立全国城投公司债务统计平台，每月定期统计各省(直辖市)城投公司债务变动情况，对城投公司重大融资行为隐瞒不报，严格问责当地党政主要领导和企业负责人。(2)提高城投公司投融资信息的透明化与公开化，将监管机构和社会监督力量引入到整个城投资金筹集和使用的全过程中，有效保障各地城投公司的投融资行为合法合规进行，(3)地方政府对城投公司融资资金进行绩效评价，评价结果作为企业管理者业绩重要考核指标。

　　(四)严格落实监督问责机制

　　(1)为完成地方政府政绩工作、形象工程，城投公司违法违规举债、违规使用债务资金，追究当地党政决策者的主体责任以及相关责任人责任。(2)对城投公司从事或参与违法违规融资活动的，依法依规追究企业及其相关负责人责任。(3)对金融机构违法违规向城投公司提供融资、依法依规追究金融机构及其相关负责人和授信审批人员责任。(4)对中介机构、法律服务机构违法违规为城投公司出具审计报告、资产评估报告、信用评级报告、法律意见书等的，依法依规追究中介机构、法律服务机构及相关从业人员的责任。

　　三、结语

　　虽然监管层对地方城投公司融资行为的监管日趋严格，但伴随着近十年来，尤其是4万亿经济刺激计划实施数年来，城投公司数量呈爆发性增长，债务大量累积，危及地方政府财政安全。各级地方政府必须牢固树立高质量发展理念和正确政绩观，牢牢守住不发生区域性系统性金融风险底线，采取综合治理措施，加强地方城投公司债务管理和风险防控，促进中国特色新型城镇化持续健康发展。

　　作者：阮庆洪单位：金科地产集团股份有限公司

文章名称：房地产企业投资风险与相关防范

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