房地产企业土地增值税纳税筹划措施

来源：职称阁分类：经济论文时间：2020-03-09 09:03热度：

　　财政部国家税务总局于2018年5月出台财税【2018】57号文件，进一步明确企业缴纳土地增值税政策。房地产行业产值在国内生产总值中占重要地位，房地产企业的各类政策一直是民众关心和热议的话题。土地增值税作为一种以转让收入向国家纳税的税种，以其独特的税率和广泛的适用范围，成为房地产企业的纳税金额中的重要一部分。因此，对于房地产企业缴纳土地增值税进行筹划，对企业本身的政策制定和长远规划发展都有重要的现实意义。本文从土地增值税的特点出发，结合开发费用的扣除、适用的优惠政策以及企业收入方式的选择等方面，从现实角度对土地增值税进行筹划措施研究。

房地产企业土地增值税纳税筹划措施

　　1.土地增值税的内涵概述

　　土地增值税是单位或个人在转让国有土地使用权、出售地上建筑物（包含其附着物）取得收入时，需要向国家缴税的一项税种。土地增值税适用超率累进税率，根据土地增值率的高低按照30—60%的四级比率缴纳税金。土地增值税实际上是国家利用宏观调控，控制、防止单位或个人通过房地产的买卖获取暴利，扰乱市场秩序和维护民众生活基本需要的一项税种。

　　2.房地产企业土地增值税的筹划措施

　　2.1开发费用扣除方式选择的纳税筹划

　　房地产企业由于项目建设的特殊性，具有资金需求量大以及建设周期长等特点。因此，房地产企业为维持本公司的正常经营和项目推进，通常需要向金融机构借款。对于产生的这部分借款利息，税法要求：如果借款利息能够在不同房地产项目之间明确分摊并且纳税人能够提供金额机构的贷款证明，那么缴纳土地增值税允许扣除的开发费用为——利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产项目开发成本）×5%；如若财务费用无法明确在各个房地产项目中分摊或纳税人未能提供向金融机构贷款的证明，则能够扣除的费用为——取得土地使用权支付的金额+房地产项目开发成本）×10%。根据开发费用扣除的税法依据，房地产企业在实际纳税过程中，可以通过比较两种费用计算方式下，能够扣除的金额大小，选择尽量增加允许扣除金额。在实务中，如果企业较多的以借款的方式融资，那么财务费用应尽量满足税务机关的要求据实扣除；如若企业的资金较多的是以股权融资的方式取得，那么可以不分摊利息，以扣除更多的费用金额。房地产企业对于开发费用的扣除，需要根据企业融资方式以及现实操作流程合理的选择计算方法，以进一步降低土地增值额，从而适用较低档税率，减少企业的应纳税额。

　　2.2享受税率优惠政策的纳税筹划

　　土地增值税作为国家调控市场秩序的一种手段，适用四等级的超率累进税率。税法规定，房地产企业出售的普通住宅，其增值额若未超过能够扣除项目金额20%，可以免缴土地增值税；若增值额超过允许扣除金额的20%，则要求根据项目全部增值额按四级税率缴纳土地增值税。根据税法对土地增值税适用政策的税率要求，房地产企业需要考虑比较：增加项目销售额、承担较高税负与放弃一部分销售收入、享受较低土地增值税税率两者的差异。筹划实务过程中，企业需要根据实际情况，对于介于临界点的房地产项目，若其增值率略高于20%，可以考虑适当的减少销售额或增加扣除项目金额，以免缴土地增值税。

　　2.3销售收入取得方式的纳税筹划

　　房地产企业在出售零售价格较高的项目时，可以考虑适当的转移分散部分销售额，以适用较低档税率，减轻企业税负。大型房地产集团可以考虑建立独立的销售公司，将金额较大的项目以较低价格先出售给销售公司，再由销售公司以原价售卖给最终消费者。两个环节都可以有效的降低其增值额，从而减轻集团企业的土地增值税税负总额。但采用此方法，也需要根据现实情况，考虑建立独立销售公司与节税金额的成本是否匹配。对于销售价格较高的精装修地产项目，房地产企业可以考虑与消费者签订两项买卖合同。一是不动产的销售合同，二是商品房的装修合同。这样，在计算该房地产项目的增值额时，可以依据去除装修金额的销售价格计算其缴纳的土地增值税金额，能够使精装修地产项目有机会适用较低比率税率，减轻房地产企业的税负。面对竞争日趋激励的市场环境，房地产企业为实现企业价值最大化的目标，需要开源节流。在遵循税法的基本要求下，企业应根据实际情况，合理的结合开发费用的扣除、适用的优惠政策以及企业收入方式的选择等方面，实现对土地增值税的有效筹划。

　　作者：徐一石

文章名称：房地产企业土地增值税纳税筹划措施

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